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Was Immobilienaktien wirklich treibt…

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1. Oktober 2014 12:09

company aus dem BE company


Das Konzept der Reflexivität auf Immobilienaktien angewandt


Die konventionelle Aktienanalyse versucht primär die zukünftige Gewinn- bzw. im Falle von Immobilienaktiengesellschaften FFO-Entwicklung zu prognostizieren, lässt dabei aber außer Acht, dass insbesondere im Falle von Immobilienaktien und REITs die von Investoren angenommene FFO-Entwicklung selbst eine wesentliche Einflussgröße dieser Entwicklung sein kann.
Denn sind Investoren aus welchem Grund auch immer sehr optimistisch und bereit hohe Prämien auf den NAV einer Gesellschaft zu bezahlen, dann ermöglichen sie dem Management dieser Firmen billiges Eigenkapital via Kapitalerhöhung einzuwerben, um damit den Gewinn pro Aktie zu steigern. Letzterer ist aber wiederum ein wesentlicher Treiber für die weitere Bereitschaft der Investoren, auch zu gestiegenen Kursen zu investieren und den Aktienkurs noch weiter nach oben zu treiben.
George Soros bezeichnete dies einmal als die „reflexive Logik“ von Investment Trusts.
Es ist nach dieser Theorie also weder die Gewinnentwicklung noch die Psychologie der Treiber von Aktienkursen, sondern vielmehr der „positive feedback loop“ zwischen diesen Faktoren. Der eine Faktor treibt den anderen, und zwar so lange, bis die Bewertung völlig aus dem Rahmen gerät und ein Crash in der Folge kaum mehr vermeidbar scheint.
Hierzu sei an dieser Stelle ein stark vereinfachtes Beispiel angeführt, um diese nicht ganz von der Hand zu weisende Überlegung nochmals zu verdeutlichen: Eine nicht fremdfinanzierte Gesellschaft hat 10 ausstehende Aktien zu je 10 Euro das Stück und somit ein Eigenkapital von insgesamt 100 Euro. Auf dieses Eigenkapital erwirtschaftet das Unternehmen eine Rendite von 12% - was wiederum einen Gewinn von 1,2 Euro pro Aktie ergibt. Nun sei angenommen, es gelingt via Kapitalerhöhung 5 neue Anteile zu je 20 Euro zu platzieren. Das Eigenkapital steigt damit auf 200 Euro und das Ergebnis steigt ceteris paribus damit auf 24 Euro (200 x 12%). Der neue Gewinn pro Aktie liegt aber nun bei 1,60 Euro pro Aktie (24 Euro/15 Aktien), was einer Steigerung von 33,33 Prozent entspricht.
Obiger Logik folgend sollte der erfolgreiche Investor also weniger versuchen die Gewinnentwicklung zu ­antizipieren, um diese dann brav in ein Bewertungsmodell einzusetzen, als vielmehr versuchen derartige selbstverstärkende Prozesse rechtzeitig zu erkennen und auszunützen. George Soros drückte dies einmal folgendermaßen aus: „ […] instead of predicting future ­earnings and valuations separately, we should try to predict the future course of the entire initially self-reinforcing but eventually self-defeating process.“
Ein aktuelles Beispiel für so eine selbstverstärkende Entwicklung ist auch die letzte Wandelanleihenemission einer Unibail Rodamco. Nach einem Kupon von 0,75 Prozent war selbst ein Nullkupon platzierbar und das mit hoher Wandlungsprämie auf den bereits mit hoher Prämie auf den NAV notierenden Aktienkurs. Die so immer weiter sinkenden Finanzierungskosten trieben damit den FFO und parallel dazu den Aktienkurs in immer neue Höhen, was wiederum die weitere Senkung der realen Finanzierungskosten ermöglichte.
Zieht man derartige Entwicklungen ins Kalkül, dann darf man sich nicht wundern, dass Kapitalmärkte und insbesondere Immobilienaktien zu Übertreibungen neigen und eine inhärente Tendenz zur Über- aber auch zur Unterbewertung in sich tragen. Im Gleichgewicht sind sie wohl selten und trotzdem finden sich gerade in einer Phase der Überbewertung immer wieder genügend investitionsbereite Investoren.
Nick Webb, ein Analyst der Tochtergesellschaft der BNP Paribas Exane, gab dazu folgendes, wie ich meine treffendes, Statement ab: „It‘s not that people don‘t know they‘re in a speculative bubble, it‘s just that they think they can beat it.“





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  • 2016-12-01 13:05:18
    suiluj

    Äußerung des Verwaltungsrats

    Die Äußerung des Verwaltungsrats liegt nun vor und kann über diesen Link abgerufen werden:

    http://www.conwert.com/sites/defa...

    Kurz zusammengefasst empfiehlt der Verwaltungsrat mit Kenntnisstand 29. November 2016 den Aktionären die Annahme des Angebots in Form des Barangebots. Bei entsprechend positiver Entwicklung des Aktienkurses der Vonovia Aktie während der Annahmefrist (bzw der Nachfrist), kann die Annahme des Tauschangebots im Vergleich zur Annahme des Barangebots vorteilhafter werden.

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