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Bekommt der Energieausweis nun Zähne?

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17. November 2012 10:19

Aufgrund der europäischen Richtlinie 2010/31/EU werden die in Österreich bereits bestehenden Regelungen über den Energieausweis durch das Energieausweis-Vorlage-Gesetz 2012 ersetzt. Während das EAVG 2012 mit 1.12.2012 in Kraft tritt, tritt das bisherige EAVG 2006 mit Ablauf des 30.11.2012 außer Kraft.  Letzteres ist jedoch auf vor dem 1.12.2012 abgeschlossene Kauf- und Bestandsverträge weiterhin anzuwenden.

Energieausweis. Der „Energieausweis“ wird auch als „Typenschein eines Gebäudes“ bezeichnet. Denn er enthält die Energiekennzahlen eines Gebäudes, die über den Energieverbrauch (pro m2 der beheizten Fläche) bzw die energetische Gesamteffizienz eines Bauwerkes Auskunft geben.

Zweck. Der Nachweis der thermischen Qualität eines Gebäudes in Form des Energieausweises ist nicht nur im Zusammenhang mit diversen Landesförderungen erforderlich, sondern gewinnt wohl zunehmend auch für die Bewertung (der laufenden Kosten) von Liegenschaften an Bedeutung. Denn aufgrund steigender Energiepreise spielt der Energiebedarf einer Immobilie bei der Kauf- oder Mietentscheidung von Unternehmern und Konsumenten mitunter eine ganz erhebliche Rolle.

Grenzen der alten Rechtslage. Bereits nach bisheriger Rechtslage musste im Falle der Vermietung, Verpachtung oder des Verkaufs von Gebäuden bzw Gebäudeteilen grundsätzlich ein Energieausweis vorgelegt werden. Die alte Rechtslage ist jedoch weitgehend zahnlos. Das daraus resultierende Vollzugdefizit soll nun mit Hilfe zivil- und verwaltungsrechtlicher Rechtsfolgen bzw Sanktionen beseitigt werden. Dies dient der Einhaltung folgender Pflichten (auf Ausnahmen kann hier nicht eingegangen werden):

Anzeigepflicht. Neu ist ab 1.12.2012 vor allem, dass schon in Verkaufs- oder Vermietungsanzeigen in kommerziellen Medien der Heizwärmebedarf (HWB) und der Gesamtenergieeffizienz-Faktor (fGEE), welche sich im Energieausweis finden, angegeben werden müssen. Neben dem Verkäufer bzw.Vermieter ist hierzu grundsätzlich auch der beauftragte Immobilienmakler verpflichtet, sofern dieser zB ein Inserat schaltet.

Vorlage- und Aushändigungspflicht. Die grundsätzliche Vorlage- und Aushändigungspflicht seitens des Verkäufers bzw Vermieters wurde dahingehend präzisiert, dass der (höchstens 10 Jahre alte) Energieausweis während der Vertragsverhandlung vorzulegen (dh zu zeigen) und binnen einer Frist von 14 Tagen nach Vertragsabschluss auszuhändigen ist. Sofern der Käufer bzw Mieter nach erfolgloser Aufforderung zur Aushändigung keinen Energieausweis erhält, besteht die Möglichkeit, dass dieser entweder den Energieausweis klagsweise verlangt oder selbst einen solchen erstellten lässt und die Kosten dafür einklagt.

Gewährleistung und Schadenersatz. Wenn ein Energieausweis vorgelegt wird, dann sind die darin enthaltenen Energiekennzahlen zwischen den Parteien bedungene Eigenschaften im Sinne des allgemeinen Gewährleistungsrechts. Daneben haftet der Ausweisersteller dem Käufer bzw dem Mieter im Sinne eines schadenersatzrechtlichen Anspruchs für die Richtigkeit des Energieausweises. Hier bleibt jedoch zu berücksichtigen, dass die Kennzahlen nur einen errechneten Normbedarf und nicht den tatsächlichen Energieverbrauch festlegen. Bei Nicht-Vorlage gilt (wie bisher) eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart.

Verwaltungsstrafe. Hinzu tritt, dass der Verkäufer bzw.Vermieter, aber auch der Immobilienmakler damit rechnen müssen, dass bei Verletzung der Anzeigepflicht eine Verwaltungsstrafe mit einem Betrag bis zu EUR 1.450 verhängt wird. Gleiches trifft zu, wenn der Energieausweis nicht rechtzeitig vorlegt oder aushändigt wird.

Fazit. Schon allein angesichts der genannten Verwaltungsstrafe, aber auch aufgrund der anderen geschilderten Rechtsfolgen, ist der betroffene Personenkreis künftig angehalten der Anzeige-, Vorlage und Aushändigungspflicht im Zusammenhang mit dem Energieausweis nachzukommen. Im Einzelfall lohnt es sich jedenfalls zu prüfen, ob möglicherweise eine der zahlreichen Ausnahmen gegeben ist.

Sixtus Jodlbauer
s.jodlbauer@bkp.at






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