Da schau her: Wienerberger, Tilo Berlin

Die Deutschen haben ganz offenbar die eigenen vier Wände (wieder-)entdeckt. So berichten die Immobilienvermittler der Sparkassen und Landesbausparkassen von einer lebhaften Wohnungsnachfrage im ersten Halbjahr 2010. Die Zahl der vermittelten Objekte stieg demnach um neun Prozent auf knapp 15.000, und das Volumen legte sogar um 17 Prozent auf 2,15 Mil­liarden Euro zu. „Der größte Anteil entfällt auf preisgünstige gebrauchte Eigenheime und Eigentumswohnun­gen“, sagt Hartwig Hamm, Verbandsdirektor der Bundesgeschäftsstelle der Landesbausparkassen (LBS). Neun von zehn der verkauften Objekte seien Bestands­immobilien gewesen.

Der Grund liegt auf der Hand: Die Kostenvorteile von Bestandsimmo­bilien gegenüber Neubauten sind erheblich. Das zeigt sich etwa bei gebrauchten Eigenheimen: Sie kosteten nach LBS-Angaben wie im Vorjahr im Schnitt rund 150.000 Euro. Das sind knapp 100.000 Euro weniger als bei neuen Objekten.

Noch günstiger sind gebrauchte Eigentumswohnungen mit durchschnittlich 92.700 Euro. Hier beträgt der Kostenvorteil über 50 Prozent: Neue Eigentumswohnungen lagen im Bundesschnitt bei 196. 800 Euro. Das sind etwa sieben Prozent mehr als im Vorjahr. Ein Indiz dafür, dass sich die Nachfrage jetzt noch stärker auf die Regionen konzentriert, in ­denen das Angebot bereits wieder knapper und teurer wird.

Dieser Trend hatte sich bereits Ende Juni abgezeichnet, als die Landesbausparkassen ihre alljährliche Analyse „Markt für Wohnimmobilien 2010“ vorgestellt haben. Diese alljährliche aktuelle Angebots-, Nachfrage- und Preisinformation über die Marktsegmente in rund 670 Kom­munen Deutschlands zeigt vor allem eines: Das jeweilige regionale Einkommens- und Wohlstandsniveau prägt auch die Immobilienpreise – und sorgt für erhebliche Preisunterschiede. Und nicht immer gilt der Grundsatz, dass die Stadt teurer ist als das Umland.

Die Preishitliste bei gebrauchten frei stehenden Einfamilienhäusern führt nach wie vor München an. Ein typisches Objekt kostet hier 750.000 Euro – drei Prozent mehr als 2009. Auch auf den folgenden Rängen dominiert der Süden Deutschlands. Platz 2 teilen sich mit je 550.000 Euro Wiesbaden und Heidelberg, dahinter folgen Stuttgart mit 480.000 Euro, Freiburg mit 460.000 Euro sowie Düsseldorf, Frankfurt und Ingolstadt mit je 450.000 Euro. Besonders teuer sind frei stehende Objekte auch in den südlichen Ferienregionen von Deutschland. Hier führt Starnberg die Liste mit 745.000 Euro an, gefolgt von Garmisch-Partenkirchen mit 625.000 Euro und Konstanz.

Wesentlich preisgünstiger ist es im Norden und im Osten: In Hannover und Bremen kosten Bestandsobjekte 200.000 Euro, in Dresden und Leipzig 160.000 bis 170.000 Euro. Dass das Umland attraktiver – und damit teurer – als die Metropole sein kann, zeigt sich im Raum Frankfurt. Frei stehende Einfamilienhäuser in Bad Homburg kosten mit 850.000 Euro fast das Doppelte wie in der Stadt, und in Oberursel ist es mit Preisen um 800.000 Euro nicht wesentlich günstiger. Ähnlich sieht es im Großraum Düsseldorf aus: In Meerbusch kostet ein frei stehendes Haus 485.000 Euro und damit acht Prozent mehr als vergleichbare Objekte in der Landeshauptstadt.

Groß sind auch regionale Unterschiede bei gebrauchten Reihen­häusern. Mit Abschlägen von durchschnittlich 20 Prozent gegenüber Neubauten liegen die Preise in den süddeutschen Städten im Schnitt bei 250.000 Euro, im Westen bei 160.000 Euro und im Norden und Osten sogar nur bei 104.000 bis 128.000 Euro.

Dass „gebraucht“ teurer als „neu“ sein kann, zeigt wiederum der Großraum Frankfurt: In Bad Homburg, Bad Nauheim, Bad Soden und Oberursel kosten gebrauchte Reihen­häuser mindestens genauso viel wie Neubauten, zum Teil sogar mehr.

Eigentumswohnungen sind vor allem in Groß- und Mittelstädten eine echte Alternative zum Eigenheim geworden. Dabei gilt die Faustregel: Je größer die Stadt, desto größer der Anteil von selbst genutztem Eigentum auf der Etage. Nach der Analyse des Instituts Empirica beträgt der Anteil der selbst genutzten Etagenwohnun­gen in Städten mit über 500.000 Einwohnern 49 Prozent, in Großstädten zwischen 100.000 und 500.000 Einwohnern 37 Prozent und in Kleinstädten mit 5000 bis 20.000 Einwohnern nur 15 Prozent.

In ihrer Markterhebung stellt die LBS für 2010 daher vor allem in den Ballungsgebieten eine zunehmende Nachfrage nach solchen Objekten fest. So liegt der durchschnittliche Quadratmeterpreis in München bei 2800 Euro. Das Umland ist kaum günstiger: In Unterhaching im Südosten und in Unterschleißheim im Norden der Isarmetropole kostet der Quadratmeter 2550 Euro. Hinter München rangiert Frankfurt am Main mit 2250 Euro vor Hamburg mit 2200 Euro und Stuttgart mit 2000 Euro je Quadratmeter. Am unteren Ende liegt Berlin mit 1000 Euro. Dagegen ist Potsdam mit 1800 Euro um 80 Prozent teurer.

Generell gilt für gebrauchte Eigentumswohnungen: Während im Süden die Quadratmeterpreise im Schnitt bei 1500 Euro liegen, gibt es im Norden und Osten Deutschlands schon für unter 1000 Euro ein vergleichbares Angebot. „Noch ist das Angebot an guten Objekten relativ breit und – abge­sehen von Ballungsräumen – recht günstig“, meint LBS-Experte Hamm. Künftig werde die Auswahl jedoch tendenziell geringer. Erstmals sehe man kein größeres Angebot mehr, wohl aber steigende Nachfrage.

Vielleicht geht ja demnächst mal die bestehende substanz aus... was im jahr 2015 bei der WIE WIE-der für steigende kurse sorgen könnte ;-)...